Terrains à Angers et le Maine et Loire
Vendre un terrain c’est bien mais connaitre l’urbanisme pour conseiller son client dans son projet de construction c’est mieux.
Valeur Immobiliere dispose d’experts fonciers avec une longue expérience dans le lotissement ou la vente de terrains en diffus.
N'hésitez pas à nous contacter !.
Quelques notions théoriques sont nécessaires pour qui se lance dans un projet de construction, notamment:
- Le certificat d’urbanisme
- La déclaration préalable ou le permis de construire
- Le cadastre
- Le Plan Local d’Urbanisme
- Le Schéma de Cohérence Territoriale
- La taxe d’aménagement
Le certificat d'urbanisme
Le certificat d'urbanisme (CU) donne les règles d'urbanismes applicables à un terrain donné.
Il existe deux types de CU : le certificat d'urbanisme d'information et le certificat d'urbanisme opérationnel.
Le certificat d’urbanisme d’information
Le certificat d'urbanisme d'information (CUI) donne les règles d’urbanisme qui régissent un terrain donné (issues d'un PLU ou PLUi), la liste des taxes et participation d'urbanisme ainsi que les servitudes d'utilité publiques ou sa localisation dans une zone de protection lié à un monument historique.
La demande du CUI se dépose en mairie en deux exemplaires. La mairie a un mois pour traiter la demande. La durée de validité d'un CUI est de 18 mois
Le certificat d’urbanisme d’opérationnel
Le certificat d'urbanisme opérationnel indique si le terrain peut porter le projet immobilier envisagé et donne l'état des équipements publics desservant le terrain (existants ou prévus)
La demande du CUO se dépose en mairie en quatre exemplaires. La mairie a un mois pour traiter la demande. La durée de validité d'un CUO est également de 18 mois.
Le permis de construire et la déclaration préalable
La nature des travaux détermine la catégorie de l'autorisation d'urbanisme nécessaire : un permis de construire ou une déclaration préalable (DP).
Le permis de construire
Une demande permis de construire est obligatoire dans les cas suivants :
- Commune avec PLU : création d'une surface de plancher ou emprise au sol >40m² ou entre 20 et 40m² de surface de plancher si la surface totale > 150m²,
- Commune sans PLU (ie avec carte communale) : création d'une surface de plancher ou emprise au sol > 20m²
La déclaration préalable
Une demande déclaration préalable (DP) est obligatoire pour des travaux plus légers :
- Modification légère du bâtiment : création ou remplacement de fenêtre, de porte, modification de la couleur façade,…
- Changement de destination : passage d'une habitation à des bureaux par exemple,
- Commune avec PLU : création d'une surface de plancher ou emprise au sol comprise entre 5 et 40m² et dont la hauteur est <= 12m,
- Commune sans PLU : création d'une surface de plancher ou emprise au sol comprise entre 5 et 20m² et dont la hauteur est <= 12m,
Le cadastre
La loi du 15 septembre 1807 promulguée par Napoléon fixe le premier cadastre unifié national.
Le cadastre recense et décrit l'ensemble des propriétés immobilières en France. Il sert de base pour calculer les impôts locaux (taxe d'habitation, taxe foncière...).
Le cadastre permet également de connaitre rapidement les limites d'une propriété ou la surface d'un terrain. Chaque parcelle est référencée par une section et un numéro (ex : BC n° 256).
Le plan local d'urbanisme (PLU)
Le Plan local d'urbanisme (PLU) est un document réglementaire qui définit les règles du droit des sols. Il remplace l'ancien Plan d'occupation des sols (POS) depuis la loi SRU du 13 décembre 2000.
Un plan local d'urbanisme (PLU) est document de planification urbain. A travers celui-ci, c'est l'aménagement futur (sur dix ans) de votre commune (ou groupe de communes) qui est envisagé: futur secteurs d'urbanisation, voirie et équipements, protection du patrimoine et de l'environnement, ...).
Le Plan local d'urbanisme (PLU) est composé :
- D’un rapport de présentation,
- D’un Projet d’Amenagement et de Développement Durable,
- D’une Orientation d’aménagement et de programmation,
- Du zonage (Ua, Ub, Uc, 2AU, 1AU, ….) : les zones U sont les zones constructibles. Les AU sont les zones à urbaniser,
- D'un règlement.
Les deux documents importants sont le zonage qui permet de savoir si un terrain est zone constructible ou non et le règlement du PLU qui fixe les règles de la construction (hauteur maximale, limite séparation,…).
Le plan local d'urbanisme (PLU) est aujourd’hui souvent disponible en téléchargement sur le site internet de la commune.
Un plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) est réalisé au niveau d'une intercommunalité et mis en place par un établissement public de coopération intercommunal (EPCI).
Angers Loire Métropole s’est muni d’un plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) disponible via ce lien : PLUi d'Angers
Le schéma de cohérence territoriale (SCoT)
Le schéma de cohérence territoriale est défini par l'article L141-1 du code de l'urbanisme et suivant.
C’est un document de planification stratégique qui fixe, à l'échelle de plusieurs communes ou groupement de communes, les orientations de l'organisation du territoire.
C'est une vision à long terme. Le périmètre du SCOT délimite un territoire d'un seul tenant et sans enclave. Le SCoT Loire Angers a été approuvé le 9 décembre 2016.
Le SCOT comprend :
- Un rapport de présentation : le rapport explique les choix retenus pour établir le projet d'aménagement et développement durable et le document d'orientation et d'objectifs en se basant sur les prévisions économiques et démographiques
- Un projet d’aménagement et de developpement durable (PADD) : il fixe les objectifs des politiques publiques d'urbanisme, du logement, des transports et des déplacements, d'implantation commerciale, ….
- Un document d’orientation et d’objectif (DOO) : c’est la mise en oeuvre du PADD. le DOO donne les orientations générales de l'organisation de l'espace et les grands équilibres entre les espaces urbains et à urbaniser et les espaces ruraux, naturels, agricoles et forestiers ;
Le plan Local d'urbanisme doivent être cohérent avec le SCoT.
La taxe d'aménagement
La taxe d'aménagement est due pour toute opération de construction ou reconstruction nécessitant une autorisation d'urbanisme (permis de construire notamment).
Le montant de la taxe d'aménagement dépend de quatre facteurs :
- La surface taxable,
- Le taux de taxation fixé par la collectivité territoriale,
- Un montant forfaitaire par mètre carré selon la région du projet immobilier (province ou île-de-France),
- La présence ou non d'annexes taxables forfaitairement (exemple : aire de stationnement extérieure).
La surface taxable
La surface qui sert d’assiette au calcul de la taxe d’aménagement correspond à la somme des surfaces closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80m, calculée à partir du nu intérieur des façades.
Cette surface inclue donc les combles, celliers, caves et annexe (abri jardin par exemple) dès lors que leur hauteur de plafond est supérieure à 1,80m.
Le taux de taxation
Le taux de taxation est la somme de trois parts fixées par la collectivité territoriale:
- La part départementale : elle ne peut excéder 2,5%,
- La part communale (votée en conseil municipal) : elle varie entre 1% et 5%. L'emprunteur doit se renseigner en Mairie pour connaitre le taux de la part communale,
- La part pour l'archéologie préventive : 0,4%.
Le montant forfaitaire
En 2019, il est de 854€/m² en île-de-France et de 753€/m² en province.
Certaines annexes sont taxables forfaitairement. C'est la cas notamment des aires de stationnement extérieurs (de 2000€ à 5000€) ou des piscines.
Exemple de calcul de taxe d'amenagement
La surface taxable du projet de construction est de 100m²,
La construction se situe en Anjou : le montant forfaitaire est de 753€/m²,
Le taux de taxation est (2,5% + 2% +0,4%) = 4,9%,
Le montant de la taxe d'émargement est donc de 100*753*4,9%= 3.689,7€
