Notre agence est spécialisée dans la transaction immobilière, aussi bien dans l'ancien, l'immobilier neuf que la vente de terrains à Angers et le Maine-et-loire.
Elle comprend notamment des conseillers spécialistes en urbanisme, copropriété, financement, aménagement foncier, promotion immobilière …
Les Etapes d'une Vente Immobilière
Nous accompagnons nos clients dans toutes les étapes de la vente de leur bien immobilier :
- L’avis de valeur : il est basé sur un rapport détaillé des dernières ventes (DVF, MeilleursAgents version Pro, …) accompagnées de photos, dans le même quartier et la tendance actuelle du marché local,
- Le dossier de diagnostic technique (les diagnostics immobiliers)
- La mise en valeur du bien : des photos de haute qualité, une vidéo professionnelle du bien,
- La rédaction de l’annonce immobilière : annonce précise et détaillée, promotion sur les sites immobiliers et les réseaux sociaux,
- L’organisation des visites avec des acquéreurs qualifiés,
- Rédaction de l'offre d'achat accompagnée d'un financement pré-validé,
- Relecture de la promesse de vente et accompagnement chez le notaire,
- Le suivi du financement de l’acquéreur
- Une visite technique entre vendeurs et acquéreurs permettant de connaitre le fonctionnement des équipements,
- Relevé des compteurs et accompagnement à l’acte authentique.
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Valeur Immobiliere Reviews
Nous vendions notre maison, Alexandre nous a accompagné à la perfection en nous aidant à nous projeter et en définissant les bons paramètres de la vente pour que celle-ci se fasse le plus souplement possible. Une seule visite aura suffit grâce à son travail préliminaire !
En plus de son professionnalisme, Mr Delafraye est une personne, disponible, à l'écoute, avenante ... qu'il est agréable de rencontrer et qui permet une démarche en confiance.
Je recommande donc vivement ce Conseiller Immobilier, tant en temps que Vendeur qu'en temps d'Acquéreur.
Guide : les étapes d'une vente immobilière
Vendre un bien immobilier comporte de nombreuses étapes. Il faut compter entre 2 à 3 mois, selon le cas, entre la mise en vente et la signature de l’acte authentique.
L'estimation immobilière
La première étape est d’estimer la valeur de son bien immobilier. Comment faire ?
Il est possible de le faire soi-même via une estimation en ligne, faire appel à un expert immobilier ou demander un avis de valeur à une ou plusieurs agences immobilières.
Internet permet aujourd’hui à toute personne de se faire une idée rapide de la valeur de son bien. Il suffit pour cela de consulter des sites tels que MeilleursAgents, Drimki ou Seloger.
Mais ces outils souffrent tous du même mal : leur méthode de calcul du prix n’est pas connue.
Avez vous fait le test ? : Il peut ainsi y avoir plusieurs dizaines de milliers d’euros d’écart entre deux estimations en lignes.
Toutes ces plateformes utilisent généralement les éléments suivants :
- La base de données nationale Etalab des transactions immobilière mise à disposition par l’état. Malheureusement, cette base de données n’est mise à jour que deux fois par an : en avril de l’année N (inclut les ventes jusqu’en Décembre N-1) et fin octobre de l’année N (inclut les ventes jusqu’en juin de l’année N). Le retard avec l’évolution du marché immobilier peut donc atteindre 10 mois.
- Les prix issues des ventes immobilières de leur agence partenaires : les sources ne sont pas controlées. Aussi la surface indiquée peut par exemple être erronée,…
- Un algorithme propriétaire non connu du grand public : il est donc impossible d’en connaitre la robustesse.
En fait, le seul but de ces plateformes est de transmettre vos coordonnées ou la géolocalisation de votre bien à des professionnels de l’immobilier partenaires.
Pour estimer un bien immobilier, le futur vendeur peut aussi faire appel à un expert immobilier.
D’ailleurs, les termes « estimation » ou « évaluation » leur sont réservés. Sa prestation est payante et les honoraires libres : au forfait, à l’heure ou un pourcentage du futur prix du bien.
L’expert immobilier est impartial : il ne vous proposera pas de vendre votre bien immobilier. Vous le rémunérez pour une mission qui a été précédé d’un devis accepté.
Autre atout : il recoupe de nombreuses méthodes pour estimer la valeur vénale d’un bien : la méthode par comparaison, la méthode par le revenu, la méthode indiciaire, par « sol et construction », la méthode par le coût de remplacement, le bilan promoteur.
Enfin, arrive l’avis de valeur. Un avis de valeur est réalisé par une agence immobilière et utilise le plus souvent la méthode par comparaison. Mais malheureusement, plusieurs avis de valeur peuvent aussi conduire à des écarts de prix importants et laisser le vendeur dubitatif. Tout dépend en fait de la qualité du travail effectué.
Valeur immobiliere considère qu’un bon avis de valeur doit être le fruit d’une étude croisée de plusieurs éléments :
- L’analyse des données Etalab sur le secteur sur une période minimale de 6 mois
- Les transactions réalisées par nos conseillers sur le secteur
- Les transactions réalisées par d’autres agences accessibles par un logiciel professionnel
- Les biens à vendre mais non vendus (sur leboncoin par exemple)
- Une prise de photos de chacun de ses biens
Un bon avis de valeur n’est pas un document spécifiant une fourchette de prix mais plutôt un rapport montrant les prix récents de biens similaires sur un secteur géographique proche.
Pour terminer ce chapitre sur l’estimation, rappelons la définition de la valeur vénale d’un bien.
La cour de cassation estime que « la valeur vénale d’un bien est constitué par le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel au jour de la mutation » (Com., 6/5/86).
Les diagnostics immobiliers obligatoires
Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) vise à informer l'acquéreur sur certains aspects du logement qu'il projette d'acheter.
La nature des diagnostics dépend du type de bien (en copropriété ou non), de sa date de construction ou d'installation des équipements.
Les diagnostics immobiliers sont obligatoires pour toute vente et sont annexés à l’avant-contrat. Ils mettent en évidence :
La présence ou l'absence d'amiante : Durée de validité : illimité si pas de trace - sinon 3 ans. Ce document est demandé pour tous les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.
L' état de l'installation de l'assainissement non collectif - Validité : 3 ans. Pour les communes d'Angers Loire Métropole (ALM), l'agglomération d'Angers demande un certificat de conformité même si l'assainissement est collectif.
Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) - Validité : 10 ans. Il est déterminé à partir des factures d'électricité. Aussi, le DPE peut être vierge si le bien n'est plus habité depuis longtemps.
L'Etat des Risques et Pollutions (ERP ex ESRIS et ex ERNMT)
L'ERP informe l'acquéreur sur différents aléas tels que le zonage de sismicité, de potentiel radon, le risque d'inondation, le zonage de retrait-gonflement des argiles et le plan d'exposition au bruit. Sa validité est de 6 mois.
L'ERP n'inclut pas les risques de cavités. Or, Angers et le département du Maine-et-Loire, avec plus de 15000 cavités et plusieurs milliers de kilomètres de galeries, sont particulièrement exposés aux risques liés aux cavités souterraines. Il est nécessaire de se reporter à l'atlas des cavités.
Les diagnostics Gaz et Electricité pour les installations depuis plus de 15 ans - Durée de validité : 3 ans
Le diagnostic Merule - Validité: illimité
Le diagnostic Plomb - si présence de plomb supérieur à certains seuils. Validité : illimité si pas de plomb ou 1 an
Le diagnostic Termites - Validité : 6 mois.
Le métrage loi Carrez. Durée de validité : illimitée (sauf travaux d'agrandissement) : le métrage Carrez est demandé uniquement en cas de lot en copropriété (appartement à Angers par exemple).
La notion de surface Carrez n'existe donc pas pour une maison d'habitation (hors copropriété). Pour autant, nous recommandons à tous nos clients d'effectuer un métrage de la surface au sol et de la surface habitable (c'est à dire la surface dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1m80) afin d'informer au mieux l'acquéreur potentiel.
Le Diagnostic Technique Global (DTG) : c'est le diagnostic de la copropriété.
Il est important d’avoir un DDT à jour avant la mise en ligne d’une annonce immobilière. Certains éléments peuvent refroidir l’engouement des futurs acquéreurs lors de la visite du bien immobilier. Parmi les nombreux exemples, on peut citer notamment :
- La présence d’une toiture fibrociment amiante
- Une maison située en zone inondable
- Un système électrique qui n’est pas au norme (absence de prise de terre par exemple)
Il est donc préférable de connaitre les atouts ou défauts du bien avant la publication de l'annonce immobilière pour éviter une négociation du prix en aval.
L'annonce immobilière
L'arrêté du 10 Janvier 2017 impose à l'agent immobilier de respecter un formalisme pour la rédaction de ses annonces.
Tout dépend si les frais de l'agence immobilière sont à charge vendeur ou acquéreur.
De plus, la pratique consistant à basculer les honoraires du vendeur vers l’acquéreur est prohibée.
Enfin, l'agent immobilier doit évidemment disposer du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) avant de rédiger son annonce.
Frais d'agence d'immobilière à la charge de l'acquéreur
L'annonce doit contenir les informations suivantes:
- Le prix HAI (honoraire agence inclut) apparait en premier,
- Le prix hors frais d’agence,
- le montant des honoraires en pourcentage du prix de vente hors Frais TTC
- La mention : "honoraires charge acquéreur"
Appartement T4 Angers - Prix honoraires inclus : 315.000€ - Prix Hors honoraires : 300.000€ - Frais d'agence : 5% TTC (15.000€) - honoraires agence immobilière charge acquéreur
Frais d'agence immobilière à la charge du vendeur
L'annonce doit contenir les mentions suivantes:
- Le prix de vente (sans autre mention)
- La mention : "honoraires charge vendeur"
Appartement T3 Angers - Prix : 315.000€ - honoraires agence immobilière charge vendeur
Informations communes
Dans tous les cas, si le bien immobilier se situe en copropriété, l'annonce immobilière doit mentionner :
- Le nombre de logement dans la copropriété,
- Si la copropriété a une procédure en cours,
- Le montant des charges annuelles pour lot.
Appartement T2 Angers : nombre de lots : 4 - Pas de procédure en cours - Charges Annuelles : 1250€
Enfin, le cas échéant, l'annonce doit aussi contenir les informations relatives à l’agent commercial en charge du bien.
La signature de l'avant-contrat
Un avant-contrat est un contrat préparatoire à l’acte authentique.
Il peut se signer sous-seing privé (entre particulier ou en agence immobilière) ou par devant notaire.
Il peut s’agir d’une promesse unilatérale de vente (PUV) ou d’une promesse synallagmatique (compromis de vente). Ces deux notions sont très différentes et ne doivent pas être confondues.
La promesse unilatérale de vente est définie par L'article 1124 du code civil : "La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire , le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire".
Dans une promesse unilatérale, on parle de promettant et de bénéficiaire.
De façon simple, le promettant souhaite vendre. Si le bénéficiaire décide d’acquérir, il «lève l’option». Il doit le faire dans les délais prévus par la promesse.
En cas de non-levée de l’option, le bénéficiaire est redevable d’une indemnité d'immobilisation égale à 10% du prix du bien. Une partie de cette indemnité est versée au titre d'un séquestre au moment de la signature de la promesse.
Une promesse unilatérale de vente (PUV) doit être enregistrée aux services des impôts dans les 10 jours.
Le compromis de vente ou promesse synallagmatique est définit quand à lui par l'article 1589 du code civil : "la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix".
Dans un compromis, Il y a donc accord sur la chose et le prix, le compromis vaut vente. L'acompte dans un compromis est appelé dépôt de garantie. Le dépôt de garantie n'est pas une obligation légale mais un droit d'usage.
Après la signature de l’avant-contrat, l’acquéreur non professionnel dispose d'un délai de rétractation de 10 jours (loi SRU du 13 décembre 2000 modifiée par la loi MACRON du 6 Août 2015).
Un avant-contrat peut inclure une ou plusieurs conditions suspensives. Les conditions suspensives permettent aux deux parties de se prémunir contre les imprévus devant remettre en cause la vente ou l'achat du bien et cela indépendamment de leur volonté.
Leur rédaction est donc très importante.
En cas de la non réalisation d'une condition suspensive, la vente est réputée nulle et les sommes déjà versées au vendeur doivent être restituées à l'acheteur. De plus, aucun frais ou commission n'est à payer aux intermédiaires.
La condition suspensive la plus commune est l'obtention d'un crédit immobilier. L'acquéreur doit stipuler quatre éléments :
- Le montant du projet immobilier : prix d’achat, le montant des frais de notaire, le montant des travaux de rénovation
- Le montant de l’apport personnel,
- La durée maximale du prêt immobilier,
- Le taux maximum.
Les caractéristiques de la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier sont donc beaucoup moins précises qu’un plan de financement fourni par une banque ou un courtier à Angers.
A compter de la signature de l’avant-contrat, l’acheteur bénéficie d'un délai minimal légal de 30 jours pour obtenir le financement nécessaire à son acquisition respectant les conditions indiquées ci-dessus.
Cette durée minimale peut être étendue avec l'accord des parties (surtout si il y a des travaux d’aménagement ou de rénovation à prévoir)
La vente ne sera annulée que si l'acheteur fournit au moins un refus de prêt dans le délai imparti.
De plus, le refus de prêt doit reprendre exactement les éléments de la condition suspensive. Le document doit être sur entête de banque; un mail ne suffit pas évidemment.
La signature de l'acte authentique
Lorsque vous vendez un bien immobilier, vous devrez obligatoirement passer par un notaire pour l'authentification de l'acte de vente.
Toute vente en France passe par un notaire. Le notaire a le pouvoir d'authentifier les actes en apposant son sceau et sa signature. Le notaire est un officier public, nommé par arrêté du garde des sceaux, et a compétence sur tout le territoire français.
Ce rendez-vous est systématiquement précédé d’une dernière visite du bien permettant le relevé des compteurs de manière contradictoire.
L’acte authentique est le jour ou vous vendez votre bien. L’acquéreur dispose de son financement. Vous donnez les clefs du bien à l’acquéreur.
Le notaire s’occupe des formalités et vous remet par virement bancaire le prix de vente du bien diminué :
- Du capital restant dû de votre prêt immobilier (en cas d’hypothèque)
- Des sommes dues au syndicat des copropriétaires (le cas échéant)
- Des honoraires d'agence immobilière (si ils sont à la charge du vendeur)
Guide : l’immobilier neuf
Les atouts du neuf
L’immobilier neuf présente de nombreux avantages aussi bien pour l’acquisition de sa résidence principale que pour un investissement locatif. On peut citer notamment:
Des Frais de notaire réduits : les frais de notaire représentent environ 2,5% de la valeur du bien. Dans l’ancien, ils sont de 8%.
Une facture énergétique de plus en plus faible au travers de l’évolution des différentes réglementations thermique imposées aux promoteurs immobiliers : la RT2005, la norme BBC (Bâtiment Basse consommation), les labels HPE et THPE, la RT2012 et enfin la RE2020 (Réglementation Environnementale 2020)
Une exonération de taxes foncière pendant 2 ans : l’exonération se fait uniquement sur le bâti.
La loi Pinel pour un investissement locatif avec défiscalisation : la réduction d’impôt représente 2% du montant de l’investissement les 9 premières années puis 1% pendant 3 ans soit 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% ans sur 12 ans.
La réduction d’impôt se calcule sur le prix de revient du bien : Prix d’achat + Les frais de transaction (frais de notaire).
Le Prêt à taux zéro pour la résidence principale : le montant du prêt à taux zéro et ses modalités de remboursement dépendent de nombreux facteurs : la zone (B1, B2, C), le nombre de personnes au foyer, le montant de l’achat immobilier, le revenu fiscal de référence.
Une TVA réduite sur certaines opérations : le prêt social location-accession (PSLA) et les immeubles en zone ANRU (Agence Nationale pour le Rénovation Urbaine).
La vente d’immeuble à construire
L’immobilier neuf ou « vente d’immeuble à construire » est régi par l’article Art 261-1 du Code civil: « C’est la vente par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat : elle peut être conclue à terme ou en VEFA »
La vente à terme est très peu utilisée. Dans ce contrat, l’acheteur deviendra propriétaire à l’achèvement des travaux constaté dans l’acte authentique, avec effet rétroactif au jour de la vente. Le prix n’est payé qu’à l’achèvement.
Le contrat le plus connu est la vente en VEFA (Vente en l’état de futur achèvement) : les ouvrages deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure qu’ils sont exécutés.
Le paiement s’effectue au fur et à mesure de la construction et son échelonnement est au maximum de :
- 35% du prix lors de l’achèvement des fondations,
- 70% lors de la mise hors d’eau,
- 95% à l’achèvement de l’immeuble,
- Les 5% restant sont consignés en cas de non-conformité des travaux avec le contrat.
Enfin, l’acquéreur dispose de nombreux garanties liées à ce type de construction après la réception des travaux :
- La garantie de parfait achèvement (1 an),
- L’assurance Dommage Ouvrage,
- L’assurance biennale (2 ans) ou de bon fonctionnement : réparation ou remplacement des éléments d’équipements (exemple : ballon d'eau chaude, les volets, …),
- L’assurance décennale (10 ans).
Le contrat en VEFA concerne aussi bien la maison individuelle que la vente d’appartements.
Il existe de nombreux acteurs locaux ou nationaux sur le marché du Neuf. Valeur Immobiliere est partenaire des principaux promoteurs (Bouygues Immobilier, Vinci, Fonta, Nexity …) et peut donc vous proposer un large éventail de programmes neufs en France au travers des conseils de nos spécialistes.
Découvrez angers
Angers se situe sur l’axe Paris-Nantes, au centre du département du Maine-et-Loire, au bord de la Maine. En 2018, la ville d’Angers comptait 154 000 habitants et est le centre d’une intercommunalité, Angers Loire Métropole qui comprend 29 communes et 296 390 habitants.
Le premier emblème de la ville est évidemment le château d’angers et ses 17 tours de schiste, aussi appelé château des ducs d’Angers, édifié à partir du XIIIè siècle, qui surplombe la Maine et abrite la fameuse teinture de l'apocalypse.
La figure la plus connue de cette dynastie de comte et ducs est le bon roi rené (roi de naples) dont la sculpture réalisée par david d’Angers se situe en face du château, boulevard … du roi rené.
Face à l’entrée de la forteresse d’Angers, vous pourrez découvrir la cité médiévale avec ses rues étroites pavées pour rejoindre la Cathédrale Saint-Maurice puis la Maison d'Adam, bâtiment à colombage, un autre symbole de l'Anjou.
Vous arriverez ensuite, place du ralliement, coeur commercial et entièrement piéton du centre-ville d’Angers.
En 2018 et 2019, Angers a été élu officiellement, 1ère ville de France « où il fait bon vivre » dans le classement du magazine L'Express. La capitale du Maine-et-Loire, reste sur la seconde marche du podium en 2020.
« Et plus que l'air marin la douceur angevine » - Joachim du Bellay (Poète Francais, né à Liré en Anjou)
Angers se décompose en 10 quartiers administratifs : 1: Centre ville, Lafayette, Eblé; 2: La roseraie 3: Les Justices - La Madeleine et Saint-Léonard 4: Saint-Serge, Ney, La Chalouère; 5: Deux-Croix, Les Banchais; 6: Monplaisir; 7: Les Hauts de Saint-Aubin 8: Doutre, Saint-Jacques et Nazareth; 9 : Belle-Beille 10: Lac de Maine.
Cette sectorisation correspond assez bien aux différentes variations de prix de l’immobilier à Angers.
Vous trouverez ci-dessous par ville et par quartier d'Angers nos annonces et ventes immobilières à Angers et le Maine-et-Loire
L'immobilier par Quartier à Angers
L'immobilier par ville à Angers Loire Métropole
L'immobilier par ville du Maine-et-Loire
Valeur Immobiliere
Bureaux : 10 Sq. de l'Hôtellerie, 49100 Angers
Heures d'ouverture : du Lundi au Samedi de 09:00 - 19:00
Siège Social : 9 Allée des Girolles, 49140 Rives-du-Loir-en-Anjou
Mentions Légales
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