Le Charme de l'Ancien

Les 8 étapes d'un vente immobilière


La vente d’un bien immobilier s’articule autour de 8 principales étapes :


L’estimation du bien immobilier


Une bonne estimation est la première étape clé d’une vente immobilière.
Nous vous présentons 3 méthodes d’estimation : la méthode par comparaison, par capitalisation et par table indiciaire.

La méthode par comparaison reste la plus utilisée et la plus réaliste.

Mais commençons par un peu de théorie : Il n’existe pas de cadre professionnel réglementant l’activité de l’évaluation immobilière.

Le Code de Déontologie de 2015 pose les prémices d’un cadre juridique de l’évaluation immobilière par l’agent immobilier : l’article 6 confirme qu’un agent immobilier n’est pas un expert immobilier : « Lorsqu’il est sollicité pour établir un avis de valeur, à informer leur client que cet avis ne constitue pas une expertise ».

l’Institut Français de l'Expertise Immobilière a proposé en 1990 un texte contenant les principes généraux à respecter par ses membres. C’est la « Charte de l’expertise en évaluation immobilière »

Enfin, la cour de cassation estime que « la valeur vénale d’un bien est constitué par le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel au jour de la mutation » (Com., 6/5/86).


La méthode comparative


C’est la méthode qui a les faveurs des tribunaux et de l’administration fiscale. Elle repose sur l’analyse du marché à partir des ventes récentes sur des biens comparables.

Il s’agit donc de déterminer un prix au m² moyen à partir de ventes récentes pour l’appliquer au bien évalué.

Exemple :
Prenons l’exemple d’un appartement de 100m² sur un quartier d’angers.
Les ventes récentes sur ce même quartier et sur des biens similaires sont les suivantes :
  • Appartement 1 de 98m2 : 100.000€
  • Appartement 2 de 140m2 : 135.000€
  • Appartement 3 de 160m2 : 165.000€

  • Ainsi, pour notre appartement en vente de 100m², le prix moyen du m² peut se déterminer de la façon suivante : (100.000€ + 135.000€ + 165.000€)/ (98+140+160) = 1010€ du m².

    Une première estimation du bien est donc de : 1010*100 = 101.000€
    L’avis de valeur est ensuite ajusté en fonction de l’état du bien.


    La méthode par capitalisation


    Cette méthode a les faveurs des investisseurs. Il s’agit ici de définir la valeur vénale d’un bien à partir du loyer annuel brut, hors droits, taxes, et charges, qu’il peut générer par application d’un taux de capitalisation.

    Exemple : si le futur loyer du bien est de 500 € par mois, soit 6000 € / an et que le taux de capitalisation est de 4 % la valeur sera fixée à 6000 / 0,04 soit : 150.000 €.


    La méthode indiciaire


    Il s’agit ici de partir du prix ou d'une valeur du bien immobilier, suite à vente dans le passé, et de lui appliquer un coefficient d’érosion monétaire.

    La table des coefficients d’érosion monétaires peut être retrouvée sur le site impot.gouv. A titre d’exemple, le coefficient pour 2010 est de 1,095% et pour 2011 de 1,073% pour une cession intervenant en 2019.

    Exemple : Ainsi, prenez le cas d’un bien à Angers acheté 100.000€ en 2010. Le propriétaire a réalisé des travaux de 50.000€ en 2011. Il souhaite le vendre.
    La valeur actualisée du bien serait de (100.000*1,095+50.000€*1,073)= 109500+53650= 163.150€




    Le mandat de vente


    Lorsque vous faites appel à un professionnel de l'immobilier (agence immobilière, chercheur d'appartements ou notaire) pour l'achat ou la vente d'un bien immobilier, vous signerez un mandat de vente.

    Le mandat est obligatoire avant toute opération d'entremise ou de négociation (Loi hoguet du 2 janvier 1970).
    L'agent immobilier est dénommé le mandataire, le client est le mandant.

    Le mandat doit comporter un ensemble de mentions obligatoires :
    • Il doit être écrit, daté, signé et fait en autant d'exemplaires que de parties,
    • Il doit comporter un numéro (c’est le numéro du mandat). Ce numéro doit être identique à celui indiqué dans un registre de mandat. Le mandat et et le registre des mandats doivent être conservés par l'agent immobilier pendant 10 ans,
    • Il doit mentionner l'identité des parties,
    • Il doit avoir un objet précis. Exemple : vente d'un bien situé 3 rue des ternes à Paris XII
    • Il doit indiquer les pouvoirs du mandataire,
    • Il doit indiquer la rémunération du mandataire et qui en a la charge (acquéreur ou vendeur),
    • Les moyens mis en oeuvre par l'agent immobilier pour exécuter son mandat,
    • Les modalités et périodicité des comptes rendus,
    • Une date de fin : un mandat n'est jamais à durée indéterminée,
    • Une clause pénale apparente et claire,
    • Un bordereau de rétractation en cas de signature à domicile (14 jours de rétractation).

    Il existe trois types de mandats de vente:
    • Le mandat exclusif : le propriétaire ne peut pas traiter directement avec un acquéreur potentiel. La durée d'un mandat exclusif est de 3 mois. Chacune des parties retrouver sa liberté après l'envoi d'un recommandé avec un préavis de 15 jours
    • Le mandat semi-exclusif : le mandat avec d'autres professionnels de l'immobilier est interdit mais le propriétaire peut vendre en direct à un particulier
    • Le mandat simple : le vendeur peut signer des mandats avec plusieurs professionnels de l'immobilier ou vendre de particulier à particulier.




    L'annonce immobilière


    L’annonce d’un bien immobilier peut prendre différentes formes et être publiée sur différents supports : sous forme d’un texte seul, accompagnée de photos ou vidéo, publiée sur les sites immobiliers ou journaux spécialisés, le site internet de l’agence, les réseaux sociaux. Quelque soit le support, différentes mentions sont obligatoires selon la situation:

    Le prix de vente du bien doit visible immédiatement

    Si les honoraires d’agence sont à la charge de l'acquéreur, l’annonce doit comprendre les mentions suivantes :
    • Mention : Le prix HAI (honoraire agence inclut) apparait en premier : X
    • Mention : Prix hors frais d’agence : Y
    • Mention : honoraire : X-Y% TTC (du prix de vente hors Frais)
    • Mention : honoraires charge acquéreur

    Exemple : Prix honoraires inclus : 315.000€ - Frais agence : 5% TTC (15.000) - Prix Hors honoraires : 300.000€


    Si les honoraires sont à la charge du vendeur, l'annonce doit dans cas indiquer la mention : "honoraires charge vendeur"
    Exemple : Prix de vente : 315.000€ - honoraires charge vendeur


    Si le bien est en copropriété il faut rajouter :
    • Le nombre de logement,
    • Si la copropriété est en procédure
    • Les charges prévisionnelles annuelles

    Le cas échéant, l'annonce immobilière doit comprendre les informations relatives à l’agent commercial : le nom, prénom et les coordonnées du mandataire, le lieu et son numéro d’enregistrement au Registre Spécial des Agents Commercial (RSAC).

    Le contenu de l’annonce immobilière doit également être claire et précise : la localisation du bien, les équipements de proximité (les transports, les écoles, les commerces), la surface du bien, le détail des pièces et leur surface respectives, les dépendances, la surface du terrain.

    Elle peut également mentionner la nature du chauffage, de l’isolation, le montant de la taxe foncière;

    Tout élément permettant à l’acquéreur potentiel d’avoir une idée exacte du bien immobilier ou de le mettre en valeur est le bienvenue.

    L’annonce s’accompagne généralement de photos : elle doivent être cadrées, utiles, prises de jour et les pièces doivent être rangées avant la prise de vue pour donner une bonne impression générale.